Bauendreinigung: Leistungen, Preislogik und Abnahme

Was ist Bauendreinigung?

Nach den Richtlinien des Bundesinnungsverbandes des Gebäudereiniger-Handwerks umfasst die Baureinigung die Beseitigung von Bauverschmutzungen bei Neu- und Umbauten sowie nach Renovierungsarbeiten, während der Bauzeit und/oder zur Fertigstellung des Bauwerks. Für die Übergabe heißt das: staubfrei, schlierenfrei und wasserfleckenfrei reinigen, Flecken, Schutzfolien, Markierungen und Etiketten beseitigen, soweit dies nach dem Stand der Technik möglich ist, und die Oberflächen bei Bedarf mit einem passenden Pflegemittel behandeln.

Ziel ist ein Objekt, das ohne weitere Reinigung abgenommen und genutzt werden kann. Die Bauendreinigung ersetzt keine spätere Unterhaltsreinigung, sie schafft die saubere Ausgangslage dafür.

Die Phasen: Grob-, Zwischen- und Feinreinigung

Kommunale Leistungskataloge und Branchenrichtlinien unterscheiden drei Stufen. Die Begriffe werden uneinheitlich verwendet, deshalb muss der Umfang im Vertrag festgelegt sein.

Für Bauherren heißt das: Prüfen Sie im Angebot, welche der drei Phasen gemeint ist. Ein „Bauendreinigung“-Angebot ohne Feinreinigung kann die Bezugsfertigkeit verfehlen.

Abgrenzung zu Unterhalts- und Grundreinigung

• Unterhaltsreinigung: wiederkehrende Reinigung nach festgelegten Zeitabständen, entfernt Verschmutzungen aus der üblichen Nutzung. Außergewöhnliche Verschmutzungen wie Bauschmutz gehören nicht dazu.
• Grundreinigung: geht im Umfang und in der Intensität deutlich über die Unterhaltsreinigung hinaus und entfernt Schmutzrückstände und abgenutzte Pflegefilme. Sie erfolgt bei Bedarf in größeren Zeitabständen.
• Bauendreinigung: beseitigt Bauverschmutzungen, die bei der Unterhaltsreinigung nicht eingeplant sind.

Für die Ausschreibung wichtig: Bauschmutz sollte nicht in einer Unterhaltsreinigungs-Pauschale versteckt werden, sondern als eigene Position mit eigenem Aufmaß stehen.

Preislogik: Wovon der Quadratmeterpreis abhängt

Seriöse Festpreise ohne Besichtigung gibt es nicht. Ratgeber nennen für die Baureinigung eine breite Spanne von etwa 2 bis 9 Euro je m², eine andere Quelle rechnet mit 30 bis 40 Euro je Stunde oder 3 bis 5 Euro je m². Abgerechnet wird meist nach Bodenfläche. Diese Angaben stammen aus Ratgeber- und Vermittlungsseiten, nicht aus einer amtlichen Statistik.

Preistreiber

• Verschmutzungsgrad: Zementschleier, Kleberreste und Farbspritzer sind aufwendiger als Staub.
• Oberflächen: Naturstein, Feinsteinzeug und Parkett brauchen verschiedene Verfahren.
• Glasflächen: Fenster innen und außen, Fassadenglas und Wintergärten werden meist separat angeboten.
• Höhen und Zugänge: Aufzug, Gerüst, Hebebühne.
• Entsorgung: Bauschutt, Container, Mülltrennung.
• Termin: Eilige Übergaben oder Nachtarbeit.

Rechenbeispiel (kein Angebot): Bei 120 m² Wohnfläche und 6 Euro netto je m² für die Feinreinigung (Beispielwert eines Ratgebers) ergeben sich 720 Euro netto. Fensterreinigung und Containerentsorgung kommen hinzu. Die Grobreinigung war in diesem Beispiel bereits vom Bauherrn selbst erledigt.

Ausschreibung: Leistungsverzeichnis und Aufmaß

Wer Bauendreinigung ausschreibt, braucht ein Leistungsverzeichnis, das jede Fläche und jedes Verfahren eindeutig beschreibt. Je genauer die Angaben, desto besser lassen sich Angebote vergleichen und desto weniger Nachträge entstehen.

Für öffentliche Auftraggeber und größere Bauvorhaben spielen die VOB-Grundsätze eine Rolle. Die Abrechnung erfolgt nach dem vereinbarten Aufmaß, bei Pauschalpreisen nach dem vereinbarten Leistungsumfang.

So holen Sie vergleichbare Angebote ein

Die Richtlinien des Bundesinnungsverbandes empfehlen eine eindeutige und erschöpfende Leistungsbeschreibung, damit alle Bewerber sie im gleichen Sinne verstehen und ihre Preise sicher berechnen können. Dazu gehören Art und Verwendungszweck des Objekts, Flächen und Aufmaß, Art der Verschmutzung, erschwerende Umstände und die zur Verfügung stehende Ausführungszeit.

• Grundrisse oder Flächenaufstellung je Raumart beilegen.
• Bodenbeläge und Oberflächen benennen.
• Art der Bauverschmutzung angeben und Fotos beilegen.
• Umfang der Fensterreinigung (innen, außen, Rahmen) festlegen.
• Zufahrt, Container- und Aufstellplätze nennen.
• Termin und Zeitfenster angeben.

Schnittstelle zur Abnahme

Die Bauendreinigung liegt zeitlich vor der Bauabnahme. Damit die Abnahme nicht an Sauberkeitsmängeln scheitert, sollten Auftraggeber und Reinigungsunternehmen Folgendes klären:

1. Wer reinigt was, wann? Gewerke wie Maler, Fliesenleger und Bodenleger sollen ihren eigenen Grobschmutz entfernen. Das ist im Bauvertrag zu regeln.
2. Reihenfolge: Zuerst Grobreinigung, dann Abschluss der Handwerkerarbeiten, dann Schluss- und Feinreinigung, zuletzt Fenster.
3. Begehung: Gemeinsame Begehung mit Checkliste und Fotos vor und nach der Reinigung.
4. Nachbesserung: Frist für Beanstandungen im Reinigungsvertrag festlegen.
5. Dokumentation: Protokoll mit festgestellten Restmängeln, Fotos und Datum.

Spätere Verschmutzungen durch Nachbesserungsarbeiten anderer Gewerke gehören nicht in die Gewährleistung des Reinigers. Das sollte im Vertrag stehen.

Häufige Fehler

• Zu früh gereinigt: Wenn danach noch Handwerker arbeiten, ist die Feinreinigung wirkungslos und muss wiederholt werden.
• Falsche Mittel auf empfindlichen Oberflächen: Säurehaltige Reiniger können Naturstein, Fugen und Metall angreifen.
• Schutzfolien zu spät entfernt: Wärme und Sonne können Klebereste hinterlassen.
• Kein Festlegen der Verantwortung: Jeder Handwerker sollte seinen Grobschmutz selbst beseitigen.
• Fenster vergessen: Sie werden häufig separat angeboten und fehlen dann bei der Abnahme.

Beispiel: Ablauf bei einem Einfamilienhaus mit 120 m²

Beispiel (konstruiert): Ein Neubau mit 120 m² Wohnfläche soll in vier Wochen bezogen werden.

1. Nach dem Innenputz und Estrich: Baugrobreinigung, Entfernen von Schutt und Verpackungen.
2. Nach Maler- und Fliesenarbeiten: Zwischenreinigung vor dem Bodenleger.
3. Eine Woche vor Einzug: Bauschluss- und Feinreinigung, Entfernen von Folien, Etiketten, Zementschleiern und Lackspritzern, Fenster innen und außen, Bad und Küche.
4. Abnahmebegehung mit Checkliste und Fotos, Restmängel im Protokoll.

Die Gliederung zeigt die Reihenfolge, nicht einen Preis. Welche Stufen Sie wirklich brauchen, hängt vom Baufortschritt und den beteiligten Gewerken ab.

Mängelrüge und Streit um zurückgebliebenen Schmutz

Weist der Auftraggeber nach der Abnahme der Reinigung Restschmutz nach, gilt das Leistungsverzeichnis als Maßstab. Was dort nicht vereinbart war, etwa Reinigung der Rolllädenkästen oder Heizkörperrückseiten, kann nachträglich nur schwer beanstandet werden. Halten Sie deshalb schon bei der Beauftragung fest, welche Flächen, Bauteile und Verschmutzungsarten eingeschlossen sind.

Bei Mängeln gilt die allgemeine Systematik des Schuldrechts: Nach § 281 BGB kann Schadensersatz statt der Leistung in der Regel erst verlangt werden, wenn zuvor eine angemessene Frist zur Nacherfüllung erfolglos verstrichen ist. Setzen Sie die Frist schriftlich, benennen Sie die Stellen mit Fotos und Raumbezeichnung. Beschädigungen an Oberflächen durch ungeeignete Reinigungsmittel sind ein eigener Punkt: Bei empfindlichem Naturstein oder beschichtetem Glas sollten Auftraggeber die Materialien im Auftrag nennen, damit die Firma das Verfahren darauf abstimmen kann.