Wohnungsübergabe: Reinigungs-Checkliste für jeden Raum

Was bei der Übergabe wirklich geprüft wird

Bei der Übergabe vergleicht der Vermieter den Zustand mit dem vertraglich Geschuldeten. Prüfpunkte sind Leerstand, Sauberkeit, Schäden über normale Abnutzung hinaus und Vollständigkeit der Schlüssel. Normale Gebrauchsspuren wie leichte Laufspuren auf Böden gelten nicht als Mangel.

Besenrein umfasst nach gängigen Erläuterungen, dass Böden gefegt oder gesaugt sind, Spinnweben und Staubflusen fehlen und Essensreste entfernt wurden. Ob darüber hinaus gereinigt werden muss, regelt der Mietvertrag (siehe Pillar-Ratgeber zur Endreinigung). Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Checkliste Raum für Raum

Wohn- und Schlafräume

• Boden gesaugt oder gewischt, Teppichböden ohne grobe Flecken
• Fußleisten, Türen, Türrahmen und Schalter abgewischt
• Dübellöcher: Fachgerecht verschließen, wenn der Vertrag dies verlangt oder die Löcher übermäßig sind
• Fenster und Fensterbänke sauber, Rollläden ohne Schmutz

Küche

• Spüle und Armaturen entkalkt
• Herd, Backofen und Dunstabzug entfettet
• Kühlschrank leer, abgetaut, ausgewischt, Tür offen
• Schränke innen leer und ausgewischt, Einbauküche beschädigungsfrei

Bad und WC

• Fliesen, Fugen, Dusche, Wanne, Waschbecken, WC frei von Kalk und Seifenresten
• Abflüsse frei von Haaren
• Spiegel, Armaturen, Handtuchhalter sauber

Flur, Balkon, Keller

• Flur und Treppe gekehrt
• Balkon oder Terrasse leer und gefegt
• Keller, Dachboden und Garage vollständig geleert

Technik

• Zählerstände für Strom, Gas, Wasser fotografiert
• Alle Schlüssel gezählt, auch Keller, Briefkasten, Garage

Typische Beanstandungen und wie Sie reagieren

Die Spalte zur Häufigkeit beschreibt Erfahrungswerte aus Ratgebern, keine Statistik. Wird etwas beanstandet, bestehen Sie darauf, die Mängel im Protokoll genau zu vermerken, und fragen Sie nach einer Frist zur Nachbesserung.

Ablauf der Übergabe in der Praxis

Die Übergabe folgt meist einem festen Muster. Wer den Ablauf kennt, bleibt ruhiger und verpasst keine Punkte.

1. Treffpunkt und Uhrzeit mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung schriftlich bestätigen.
2. Begehung raumweise, möglichst bei Tageslicht und mit eingeschalteten Lichtschaltern, damit auch Technik geprüft wird.
3. Jeder Mangel wird laut benannt und im Protokoll vermerkt, nicht nur gedanklich notiert.
4. Streitige Punkte werden als solche gekennzeichnet, etwa mit dem Vermerk „Zustand wird nicht anerkannt“.
5. Schlüssel zählen und quittieren lassen, Zählerstände ablesen.
6. Neue Anschrift für die Kautionsabrechnung und die Nebenkostenabrechnung hinterlassen.

Haben Sie bei Einzug ein Protokoll erhalten, legen Sie es zur Begehung bereit. Es zeigt, welche Mängel schon vorhanden waren.

Beweise sichern: Protokoll, Fotos, Zeugen

Ein Übergabeprotokoll ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, hat aber im Streit großes Gewicht. Ein Mieterverein (bmgev.de) empfiehlt, Zeugen zu jeder Begehung mitzubringen und nur zu unterschreiben, wenn man mit dem Inhalt einverstanden ist. Denn eine Unterschrift kann Zustand und Pflichten bestätigen.

1. Begehung bei Tageslicht planen.
2. Vorab alle Räume mit Datum fotografieren, auch Küche und Bad im Detail.
3. Zeugen mitbringen, die den Zustand bestätigen können.
4. Mängel im Protokoll konkret beschreiben, nicht pauschal.
5. Zählerstände und Schlüsselzahl festhalten.
6. Jede Seite unterschreiben lassen, beide Parteien behalten ein Exemplar.
7. Bei Uneinigkeit nicht unterschreiben oder abweichende Meinung schriftlich vermerken.

Sonderfälle: Küche, Teppichboden, Rauch und Haustiere

• Einbauküche: Gehört sie zur Wohnung, übergeben Sie sie sauber und vollständig, inklusive Backofenblechen und Auszügen.
• Teppichboden: Flecken vorab behandeln. Normale Abnutzung ist kein Mangel, tiefe Flecken oder Brandlöcher können Ersatz auslösen.
• Raucherwohnung: Nikotinbeläge an Fenstern, Decken und Wänden werden häufig beanstandet. Ob eine Haftung besteht, hängt vom Einzelfall ab.
• Haustiere: Geruch und Kratzspuren am Boden und an Türen sind typische Streitpunkte.

Fotografieren Sie solche Stellen vorab und lassen Sie den Zustand im Protokoll festhalten. Für verbindliche Aussagen zu Ersatzansprüchen ist eine Beratung beim Mieterverein oder Fachanwalt sinnvoll.

Nach der Übergabe: Kaution und Fristen

Ersatzansprüche des Vermieters verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe. Die Kaution ist nach § 551 BGB auf drei Monatsmieten begrenzt. Eine feste Rückzahlungsfrist nennt das Gesetz nicht. Gerichte räumen Vermietern nach Berichten von Fachportalen eine angemessene Prüffrist ein, oft bis zu sechs Monate, bei offener Nebenkostenabrechnung darf ein angemessener Teil zurückbehalten werden.

Hilfe bei Streit bieten Mietervereine, Haus und Grund sowie Fachanwälte für Mietrecht.

Wenn der Vermieter nachbessern lässt

Findet der Vermieter Mängel, muss er dem Mieter in der Regel Gelegenheit zur Beseitigung geben. Eine Fristsetzung sollte schriftlich erfolgen. Verstreicht die Frist, kann der Vermieter die Arbeiten beauftragen und die erforderlichen Kosten verlangen. Fordern Sie dann Rechnungen und Leistungsbeschreibungen an und vergleichen Sie diese mit den Beanstandungen im Protokoll. Kosten für Maßnahmen, die über den vertraglichen Zustand hinausgehen, müssen Sie nicht tragen. Auch hier gilt die sechsmonatige Verjährung nach § 548 BGB. Bei Zweifeln hilft ein Mieterverein.

Was als normale Abnutzung gilt

Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten. Das ist bei der Übergabe die wichtigste Abgrenzung: Leichte Laufspuren auf dem Boden, minimal nachgedunkelte Wände oder kleine Gebrauchsspuren an der Spüle sind keine Reinigungsmängel. Tiefe Kratzer, Brandflecken, Fettkrusten im Backofen oder verkalkte Armaturen dagegen schon, wenn sie durch Reinigung entfernbar wären.

Fragt der Vermieter nach einer Maßnahme, die über Reinigung hinausgeht, etwa dem Streichen, prüfen Sie zuerst den Mietvertrag. Ohne wirksame Klausel müssen Mieter keine Schönheitsreparaturen übernehmen. Lassen Sie ungeklärte Punkte im Protokoll als „strittig“ vermerken, statt sie vor Ort durch Unterschrift anzuerkennen.