Endreinigung beim Umzug: Pflichten, Kosten und Checkliste

Was Mieter beim Auszug rechtlich schulden

Das Gesetz kennt keine „Endreinigung“ als eigene Pflicht. Maßgeblich ist § 546 Abs. 1 BGB: Der Mieter muss die Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Daraus leiten Gerichte und Fachportale ab, dass die Wohnung geräumt und in einem Zustand zurückgegeben wird, der keine über die normale Abnutzung hinausgehende Verschmutzung zeigt.

Wie weit das geht, entscheidet in der Praxis der Mietvertrag. Drei Konstellationen kommen vor:

• Der Vertrag schweigt: Es gilt die Rückgabe in „besenreinem“ Zustand. Normale Gebrauchsspuren sind kein Mangel.
• Der Vertrag verlangt „besenrein“: Das entspricht dem Mindeststandard, grobe Verschmutzungen müssen weg.
• Der Vertrag verlangt „gründlich gereinigt“ oder „fachmännisch gereinigt“: Solche Formulierungen gehen über besenrein hinaus. Ob sie wirksam sind, hängt von der konkreten Klausel ab. Pauschale Pflichten zu einer Grund- oder Fachreinigung unabhängig vom tatsächlichen Zustand wurden nach Berichten von Fachportalen als unangemessene Benachteiligung (§ 307 BGB) eingestuft.

Der Mieter muss nicht selbst putzen. Er darf die Reinigung an eine Firma vergeben, geschuldet ist das Ergebnis. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streit helfen Mietervereine, Haus und Grund oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Besenrein, gereinigt, renoviert: die Unterschiede

Die drei Begriffe werden im Alltag vermischt. Rechtlich sind es unterschiedliche Pflichten.

Zu den Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof die Rechte der Mieter mehrfach gestärkt. Starre Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Zustand eine Renovierung verlangen, gelten nach Berichten von Fachportalen als unwirksam. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und gab es keinen angemessenen Ausgleich, ist auch die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam (BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 270/18).

Selbst putzen oder Reinigungsfirma beauftragen?

Beides ist zulässig. Die Entscheidung hängt von Zeit, Zustand und Vertragslage ab.

Für die Eigenreinigung spricht

• Die Wohnung ist nur normal genutzt, die Pflicht ist ohnehin „besenrein“.
• Sie haben Zeit und Material, etwa Sauger, Eimer, Entkalker, Fettlöser.
• Sie sparen die Rechnung der Firma.

Für eine Reinigungsfirma spricht

• Die Wohnung ist stark genutzt, etwa mit starkem Kalk, Nikotin oder Küchenfett.
• Der Mietvertrag verlangt eine gründliche Reinigung.
• Sie haben am Umzugstag keine Kapazität. Umzug und Übergabe liegen oft am selben Tag.
• Sie wollen die Reinigung schriftlich zugesagt haben, inklusive Nachbesserung bei Beanstandung.

Eine Firmenrechnung kann außerdem steuerlich relevant sein: Für haushaltsnahe Dienstleistungen ermäßigt sich die Einkommensteuer nach § 35a Abs. 2 EStG um 20 % der Aufwendungen, höchstens 4.000 Euro im Jahr. Voraussetzung sind eine Rechnung und Zahlung per Überweisung, nur Arbeitskosten zählen. Ob eine Auszugsreinigung im Einzelfall anerkannt wird, klären Sie mit Steuerberater oder Finanzamt.

Was kostet eine Endreinigung?

Verbindliche Festpreise gibt es nicht. Reinigungsfirmen rechnen je nach Anbieter nach Quadratmetern, nach Stunden oder pauschal. Ratgeber und Vermittlungsportale nennen folgende Richtwerte (Stand Oktober 2026, abgerufen aus Ratgeberseiten, keine amtliche Statistik):

Rechenbeispiel (kein Angebot): Bei 60 m² und dem Richtwert von 1,20 bis 3,50 Euro je m² ergibt sich eine Spanne von 72 bis 210 Euro. Fenster, Balkon, Backofen, Keller oder Teppichreinigung werden häufig extra berechnet.

Was den Preis treibt

• Wohnungsgröße und Zahl der Fenster
• Zustand von Küche, Bad, Kalk, Nikotin und Fett
• Zusatzleistungen: Backofen, Kühlschrank abtauen, Rollläden, Balkon, Keller
• Zeitdruck, etwa Reinigung am selben Tag
• Anfahrt, Stockwerk ohne Aufzug

Ablauf einer professionellen Endreinigung

1. Angebot einholen: Schicken Sie Wohnfläche, Zimmerzahl, Fensteranzahl, Zustand und Zusatzwünsche. Seriöse Anbieter besichtigen größere Objekte oder verlangen Fotos.
2. Leistungsumfang schriftlich festlegen: Was ist enthalten (Fenster innen und außen, Backofen, Balkon, Keller)? Gibt es einen Festpreis?
3. Termin planen: Die Reinigung erfolgt nach dem Ausräumen, vor der Übergabe. Planen Sie Puffer für Nachbesserung ein.
4. Durchführung: Üblich ist die Reinigung von oben nach unten: Staub von Decken und Lampen, Fenster, Türen, Heizkörper, Küche, Bad, Böden zuletzt.
5. Abnahme: Gehen Sie vorab selbst durch, mit Checkliste. Fehlerhafte Stellen melden Sie sofort, damit die Firma nachbessern kann.
6. Rechnung und Beleg: Lassen Sie die Arbeitskosten ausweisen, falls Sie die Steuerermäßigung nutzen wollen.

Checkliste: Das gehört in die Endreinigung

• Alle Räume: leer, Böden gesaugt und gewischt, Fußleisten abgewischt, Spinnweben entfernt
• Küche: Spüle und Armaturen entkalkt, Herd und Backofen entfettet, Kühlschrank leer, abgetaut und gewischt, Schränke innen ausgewischt, Dunstabzug und Filter gereinigt
• Bad und WC: Fliesen, Fugen, Armaturen, Dusche, Wanne, WC entkalkt, Abflüsse frei von Haaren, Spiegel poliert
• Fenster: Scheiben, Rahmen, Fensterbänke, bei Bedarf Rollladenkästen und Jalousien
• Türen und Schalter: Türblätter, Türrahmen, Lichtschalter und Steckdosenblenden abgewischt
• Heizkörper: Außen, Zwischenräume und Ventile abgesaugt oder abgewischt
• Teppichboden: gesaugt, Flecken behandelt
• Nebenräume: Balkon oder Terrasse, Keller, Dachboden, Garage geleert und gekehrt
• Schlüssel und Zählerstände: alle Schlüssel bereit, Zählerstände für Strom, Gas, Wasser notiert und fotografiert

Das Übergabeprotokoll und die Beweislage

Ein Übergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Für Streit über Zustand und Reinigung ist es dennoch das wichtigste Beweismittel. Ein Mieterverein (bmgev.de) rät, nur zu unterschreiben, wenn man mit dem Inhalt einverstanden ist, und zu jeder Begehung Zeugen mitzubringen.

• Gehen Sie die Wohnung bei Tageslicht gemeinsam durch.
• Lassen Sie jeden vermerkten Mangel genau beschreiben, mit Ort und Art.
• Fotografieren Sie jeden Raum vor der Übergabe, auch mit Datum.
• Notieren Sie Zählerstände und die Zahl der übergebenen Schlüssel.
• Beide Seiten erhalten ein unterschriebenes Exemplar.
• Streichen Sie Formulierungen, mit denen Sie Renovierungspflichten anerkennen, wenn die Klausel unwirksam ist.

Verweigert der Vermieter ein Protokoll, dokumentieren Sie den Zustand selbst mit Zeugen und Fotos.

Fristen, Kaution und Streit nach der Übergabe

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten. Die Frist beginnt, wenn der Vermieter die Wohnung zurückerhält.

Die Kaution darf nach § 551 BGB höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen. Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Nach Rechtsprechung, die Fachportale wiedergeben, steht dem Vermieter regelmäßig eine angemessene Prüffrist zu, in der Praxis oft bis zu sechs Monaten. Ein Teil der Kaution darf zurückbehalten werden, wenn eine Nebenkostenabrechnung noch aussteht.

Beanstandet der Vermieter die Reinigung, setzt er in der Regel eine Frist zur Nachbesserung. Bleibt diese ungenutzt, kann er die Reinigung beauftragen und die Kosten verlangen. Fordern Sie Belege an und prüfen Sie, ob der Zustand bei Einzug ebenfalls dokumentiert war.

Wer trägt die Kosten?

Grundsätzlich trägt der Mieter die Kosten der Reinigung, die er schuldet, ebenso wie die Kosten für Material und Zeit bei Eigenreinigung. Der Vermieter darf sie nicht pauschal von der Kaution abziehen, wenn der Mieter ordnungsgemäß zurückgibt. Lässt der Mieter die Wohnung verschmutzt zurück, kann der Vermieter nach Fristsetzung die Reinigung beauftragen und die erforderlichen Kosten geltend machen. Pauschale Reinigungsgebühren im Mietvertrag sind im Einzelfall auf ihre Wirksamkeit zu prüfen. Dazu beraten Mietervereine und Fachanwälte.

Bei einem Umzug aus einer Eigentumswohnung oder bei Hausverkauf gibt es keine gesetzliche Reinigungspflicht gegenüber dem Käufer. Maßgeblich ist der Kaufvertrag, der die Übergabe meist „besenrein“ regelt.

Die Mängelrüge des Vermieters

Beanstandet der Vermieter nach der Übergabe etwas, sollte er den Mangel konkret benennen. Pauschale Hinweise wie „nicht sauber“ genügen für eine Abrechnung nicht, weil unklar bleibt, was beseitigt werden soll. Reagieren Sie schriftlich, bieten Sie bei berechtigter Kritik die Nachbesserung an und verweisen Sie auf Ihre Fotos und das Protokoll. Verlangt der Vermieter Geld, fordern Sie die Rechnung der beauftragten Firma sowie eine nachvollziehbare Aufstellung der Arbeitsstunden an. Lassen Sie Streitfälle früh von einem Mieterverein oder Fachanwalt prüfen, damit die sechsmonatige Frist nicht aus dem Blick gerät.

Beispiel: Auszug aus einer 3-Zimmer-Wohnung mit 70 m²

Beispiel (konstruiert zur Veranschaulichung): Familie K. zieht aus einer Mietwohnung mit 70 m² aus. Der Mietvertrag nennt keine Reinigungsklausel, Schönheitsreparaturen sind nicht wirksam übertragen. Die Wohnung wurde normal genutzt, nur Küche und Bad zeigen Kalk und Fett.

• Pflicht: besenreine Rückgabe. Streichen ist nicht geschuldet.
• Eigenleistung: Küche und Bad gründlich reinigen, restliche Räume saugen und wischen. Aufwand etwa ein halber Tag mit zwei Personen.
• Alternative: Reinigungsfirma. Mit dem Richtwert von 1,20 bis 3,50 Euro je m² ergeben sich für 70 m² rechnerisch 84 bis 245 Euro, plus Zusatzleistungen wie Fenster oder Backofen.
• Übergabe: Protokoll mit Zeugen, Fotos, Zählerstände, Schlüssel.

Das Beispiel zeigt die Logik, nicht einen konkreten Preis. Lassen Sie sich Angebote für Ihre Wohnung machen.

Zeitplan: Wann Sie was erledigen sollten

Eine Endreinigung gelingt, wenn sie in den Umzugsablauf eingeplant ist. Die folgende Reihenfolge hat sich in der Praxis bewährt, die Fristen sind Orientierungswerte und keine gesetzlichen Vorgaben.

Vermeiden Sie es, die Reinigung auf den Übergabetag zu legen. Fällt bei der Begehung ein Mangel auf, brauchen Sie Zeit zur Nachbesserung.

Sonderfälle: Raucherwohnung, Haustiere, Einbauküche, Teppichboden

In der Praxis führen vier Konstellationen besonders oft zu Streit.

• Raucherwohnung: Nikotinablagerungen an Wänden, Decken und Fenstern sind schwer zu entfernen. Ob Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, ist umstritten und hängt vom Einzelfall ab. Eine Fachreinigung kann den Schaden begrenzen, Wandanstriche können dennoch nötig werden. Lassen Sie sich im Zweifel beraten.
• Haustiere: Kratzspuren, Gerüche und Haare am Boden sind zu beseitigen. Bei Gerüchen in Teppichböden hilft oft nur eine Fachbehandlung.
• Einbauküche: Wurde sie vom Vermieter gestellt, ist sie mit zurückzugeben und sauber zu übergeben. Gehört sie Ihnen, klären Sie vorab, ob sie bleiben soll oder abgebaut werden muss.
• Teppichboden: Normale Abnutzung ist kein Mangel. Starke Flecken, Brandlöcher oder Haustierschäden können Ersatzansprüche auslösen. Zur Reinigung siehe den Ratgeber zu Teppich und Polster.

Ob und in welcher Höhe der Vermieter Ersatz verlangen kann, hängt von Alter, Zustand bei Einzug und Vertrag ab. Eine pauschale Aussage ist nicht möglich. Mietervereine und Haus und Grund beraten dazu.

Verspätete Rückgabe und Streit um die Schlüssel

Wer die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, schuldet dem Vermieter nach § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete. Ein weiterer Schaden bleibt ersatzfähig. Eine unfertige Endreinigung ist deshalb kein Grund, die Schlüssel zurückzuhalten: Planen Sie die Reinigung so, dass sie vor dem Übergabetermin abgeschlossen ist.

Entspricht die Wohnung nicht dem geschuldeten Zustand, kann der Vermieter nach § 281 BGB in der Regel erst Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Mieter erfolglos eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt hat. Verlangt er Ersatz für Reinigungskosten, lassen Sie sich die Frist schriftlich nennen und prüfen Sie, ob die Beanstandung im Protokoll steht. Gebrauchsspuren, die durch vertragsgemäßes Wohnen entstehen, müssen Mieter nach § 538 BGB nicht beseitigen.

Praktisch heißt das: Legen Sie den Reinigungstermin einen bis zwei Tage vor die Übergabe, damit Nacharbeiten möglich bleiben, und bewahren Sie Rechnung und Fotos der gereinigten Räume auf. Beides stützt Ihre Darstellung, falls der Vermieter nach der Übergabe doch Reinigungskosten aus der Kaution abziehen will.

Häufige Fehler

• Renovieren ohne Pflicht: Wer streicht, obwohl die Klausel unwirksam ist, hat unnötig gearbeitet. Prüfen Sie den Vertrag vorher.
• Protokoll vorschnell unterschreiben: Eine Unterschrift kann Zustand und Pflichten bestätigen.
• Kein Foto, keine Zeugen: Ohne Dokumentation steht Aussage gegen Aussage.
• Reinigung am Übergabetag: Ohne Puffer ist keine Nachbesserung möglich.
• Angebot ohne Leistungsumfang: Fenster, Balkon und Backofen tauchen später als Zusatzposten auf.
• Anzahlung an Unbekannte: Große Vorauszahlungen vor Leistung sind ein Warnsignal.
• Kaution aus dem Blick verlieren: Schriftlich nach dem Stand der Abrechnung fragen und eine Frist setzen.
• Zählerstände vergessen: Das führt zu Streit mit Versorgern.

Die meisten Streitfälle entstehen nicht durch grobe Verstöße, sondern durch fehlende Absprachen und fehlende Belege. Wer Vertrag, Fotos, Protokoll und Rechnungen geordnet aufbewahrt, kann Forderungen des Vermieters sachlich prüfen und unberechtigte Abzüge von der Kaution zurückweisen. Bewahren Sie die Unterlagen mindestens bis zum Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist auf.