Gebäudereinigung Leistungen im Überblick: Was dazugehört und wer was beauftragt

Welche Leistungen gehören zur Gebäudereinigung?

Gebäudereinigung ist ein Sammelbegriff. Dahinter stehen sehr unterschiedliche Leistungen, die sich in Häufigkeit, Technik, Qualifikation und Vertragsform unterscheiden. Wer ein Angebot anfragt, sollte deshalb nie einfach „Reinigung“ bestellen, sondern die gewünschte Leistung benennen. Die folgende Tabelle ordnet die wichtigsten Leistungen ein.

Nicht jeder Betrieb deckt alles ab. Viele Gebäudereinigungsbetriebe bieten Unterhalts-, Glas- und Sonderreinigung an, Hausmeisterservice und Winterdienst sind häufig eigene Geschäftsfelder, Entrümpelung und Textilpflege werden meist von spezialisierten Firmen erbracht. Fragen Sie deshalb bei jedem Angebot, welche Leistungen mit eigenem Personal und welche mit Subunternehmern erbracht werden.

Unterhaltsreinigung, Sichtreinigung und Grundreinigung: Wo liegt der Unterschied?

Die Unterhaltsreinigung besteht aus wiederkehrenden Arbeiten nach festgelegten Zeitabständen. Art, Umfang und Turnus stehen im Leistungsverzeichnis und im Flächenverzeichnis. Typisch sind Staubsaugen, Feuchtwischen, die Reinigung von Sanitärräumen und Teeküchen, das Abwischen von Kontaktflächen und das Leeren der Abfallbehälter.

Die Sichtreinigung umfasst nur Teilleistungen der Unterhaltsreinigung. Sie entfernt deutlich sichtbare Verschmutzungen punktuell auf festgelegten Flächen und überbrückt die Zeit bis zur nächsten Unterhaltsreinigung. Einen Anspruch auf Hygiene, Pflege und Werterhaltung erhebt sie nicht.

Die Grundreinigung geht im Umfang und in der Intensität deutlich darüber hinaus. Sie entfernt festhaftende Verschmutzungen, abgenutzte Pflegefilme und Rückstände, die sich über Monate aufgebaut haben, und wird in größeren Abständen oder vor einer Neubeschichtung beauftragt. Wie oft sie sinnvoll ist, soll nach den Begriffsbestimmungen des Bundesinnungsverbands des Gebäudereiniger-Handwerks von Alter, Beanspruchung und Nutzung der Flächen abhängen. Im Einzelnen erklärt der Ratgeber zur Unterhaltsreinigung, was zum Leistungsumfang gehört.

Glas-, Fassaden-, Bau- und Sonderreinigung: Welche Verfahren gibt es?

Bei der Glasreinigung wird zwischen dem klassischen Verfahren mit Wischer und Abzieher und dem Reinwasserverfahren unterschieden. Beim Reinwasserverfahren wird Leitungswasser durch Umkehrosmose oder Ionenaustausch weitgehend mineralfrei gemacht. Das entmineralisierte Wasser nimmt Schmutz auf und trocknet ohne Kalkflecken, sodass sich Abziehen und Reinigungsmittel oft erübrigen. Mit wasserführenden Teleskopstangen lassen sich je nach Gerät mehrere Meter Höhe vom Boden aus erreichen, ohne Leiter oder Gerüst. Die Reichweite nennt der Hersteller.

Höher gelegene Flächen verlangen Höhenzugang: Hubarbeitsbühne, Fassadenbefahranlage, Gerüst oder Seilzugang. Dafür gelten besondere Arbeitsschutzregeln. Der Baustein C 334 der BG Bau (Stand 07/2021) sieht bei Glas- und Fassadenreinigung Maßnahmen zur Absturzsicherung bei einer Absturzhöhe von mehr als 1,0 Metern vor, auf Baustellen von mehr als 2,0 Metern. Das kann ein Seitenschutz oder persönliche Schutzausrüstung gegen Absturz an geeigneten Anschlagpunkten sein. Fragen Sie im Angebot deshalb nach dem Zugangsverfahren und nach der Gefährdungsbeurteilung. Bei Wintergärten und Glasdächern kommt hinzu, dass nicht jede Fläche begehbar ist: Hier werden meist Teleskopsysteme oder Hubtechnik eingesetzt, damit niemand auf das Glas steigen muss. Rahmen, Dichtungen und Fensterbänke sind eigene Positionen, die im Angebot genannt sein sollten, weil sie bei reiner Glasreinigung nicht automatisch enthalten sind.

Bau-, Sonder- und Textilreinigung

Die Bauendreinigung räumt nach Bau- oder Sanierungsarbeiten auf. Sie wird meist in Stufen ausgeschrieben: Grobreinigung während des Baus, Feinreinigung vor der Übergabe. Zur Sonderreinigung gehören Teppich- und Polsterreinigung, die Reinigung von Natursteinböden, Küchen und Lüftungsflächen sowie die Desinfektion in Hygienebereichen.

Textilpflege hat eigene Verfahren. Teppichböden werden vor Ort mit Sprühextraktion, Trockenpulver oder Shampoo gereinigt, lose Teppiche in der Wäscherei gewaschen. Hemden gehen zum Waschen und Bügeln in den Betrieb. Die Einzelheiten stehen in den Ratgebern zum Hemdenservice und zur Teppichreinigung. Wichtig ist bei allen Sonderleistungen die Materialfrage: Naturstein, Parkett, Wolle oder Seide vertragen nicht jedes Verfahren und nicht jedes Mittel. Ein seriöser Betrieb fragt deshalb nach dem Material, bevor er den Auftrag annimmt, und weist auf Risiken wie Verfärbung oder Schrumpfen hin.

Hausmeisterservice und Winterdienst: Was ist der Unterschied zur Reinigung?

Der Hausmeisterservice ist keine Reinigung im engeren Sinn, überschneidet sich aber damit. Er umfasst Kontrollgänge, kleine Reparaturen, Pflege der Außenanlagen, Mülltonnenservice und häufig auch die Treppenhausreinigung. Für Vermieter ist die Abgrenzung wichtig, weil nur ein Teil der Kosten auf Mieter umgelegt werden darf. Betriebskosten nach § 2 BetrKV sind zum Beispiel die Reinigung gemeinsam genutzter Gebäudeteile (Nr. 9), die Gartenpflege (Nr. 10) und die Hauswartkosten (Nr. 14), nicht aber Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nach § 1 Absatz 2 BetrKV.

Der Winterdienst umfasst Räumen und Streuen. Die Pflicht dazu ergibt sich aus der Verkehrssicherungspflicht und den örtlichen Satzungen. Üblich sind werktags Zeiten von etwa 7 bis 20 Uhr und an Sonn- und Feiertagen ab 8 oder 9 Uhr, maßgeblich ist aber die Satzung Ihrer Gemeinde. Die Pflicht lässt sich auf Mieter nur übertragen, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht. Eine Regelung allein in der Hausordnung genügt nicht, es sei denn, sie ist Bestandteil des Mietvertrags. Beauftragen Eigentümer oder Verwaltung einen Dienstleister, sollte der Vertrag Bereitschaftszeiten, Streumittel und die Vertretung bei Ausfall regeln. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber zu den Leistungen des Winterdienstes und im Ratgeber zu den Aufgaben des Hausmeisterservice.

Entrümpelung und Haushaltsauflösung

Bei der Entrümpelung wird ein Raum oder Haushalt beräumt, der Inhalt sortiert, verwertet oder entsorgt. Zum Ablauf gehören Besichtigung, schriftliches Angebot, Räumung, Entsorgung und gegebenenfalls Besenreinigung. Eine Wertanrechnung kann den Preis senken, wenn verwertbare Gegenstände vorhanden sind. Bei gefährlichen Abfällen wie Farben, Lösemitteln oder Asbest gelten Nachweispflichten nach § 50 KrWG, von denen private Haushaltungen nach Absatz 4 ausgenommen sind. Mehr dazu im Ratgeber zum Ablauf einer Entrümpelung. Für die Auswahl gilt: Verlangen Sie ein schriftliches Angebot nach Besichtigung, lassen Sie den Entsorgungsweg benennen und zahlen Sie gegen Rechnung. Ein Preis ohne Besichtigung ist kaum belastbar, weil Menge, Stockwerk, Zugang und Schadstoffe den Aufwand bestimmen.

Wie läuft eine Beauftragung in der Praxis ab?

Unabhängig von der Leistung folgt die Beauftragung einem ähnlichen Muster. Wer die Schritte kennt, vermeidet die häufigsten Reibungsverluste.

1. Bedarf beschreiben: Welche Fläche, welche Leistung, welcher Zeitraum? Je genauer die Angabe, desto vergleichbarer die Angebote.
2. Besichtigung: Seriöse Betriebe schauen sich das Objekt an, bevor sie einen verbindlichen Preis nennen. Bei der Entrümpelung ist die Besichtigung besonders wichtig, weil sich die Menge sonst kaum schätzen lässt.
3. Schriftliches Angebot: Es enthält Leistungsumfang, Turnus, Preisbasis, Material, Entsorgung und Laufzeit. Nach § 632 BGB gilt eine Vergütung als stillschweigend vereinbart, wenn die Leistung nur gegen Vergütung zu erwarten ist. Verlassen Sie sich darauf trotzdem nicht, sondern lassen Sie den Preis schriftlich festhalten.
4. Vertrag: Bei laufenden Leistungen gehören Kündigungsfrist, Vertretungsregel bei Ausfall und Ansprechpartner hinein.
5. Durchführung und Dokumentation: Reinigungsplan, Einsatznachweis, bei Winterdienst ein Einsatzprotokoll mit Uhrzeit.
6. Abnahme und Rüge: Mängel nach § 640 BGB bei der Abnahme vorbehalten und zeitnah in Textform melden. Bei Mängeln besteht zunächst ein Anspruch auf Nacherfüllung nach § 635 BGB.

Welche Leistungen passen zu welchem Objekt und wer beauftragt was?

Nicht jedes Objekt braucht jede Leistung. Die folgende Übersicht zeigt typische Kombinationen, die Sie als Ausgangspunkt für ein Leistungsverzeichnis nutzen können.

Hygienebereiche wie Praxen, Kitas oder Küchen verlangen zusätzlich einen Hygieneplan und gegebenenfalls Desinfektion. Der Unterschied zwischen Reinigung und Desinfektion ist keine Formalie: Reinigung entfernt Schmutz, Desinfektion verringert Keime auf Flächen und wird nur dort verlangt, wo es Vorschriften oder der Hygieneplan vorsehen.

Wer beauftragt was?

Privatkunden, Unternehmen und Hausverwaltungen haben unterschiedliche Schwerpunkte. Die Tabelle zeigt typische Zuordnungen, keine festen Regeln.

Wer als Unternehmer oder Hausverwaltung beauftragt, sollte beachten, dass er nach § 14 AEntG wie ein Bürge für die Mindestlohnzahlung seines Auftragnehmers haften kann. Ein Angebot weit unter den Tariflöhnen ist deshalb ein Warnzeichen, kein Schnäppchen.

Welche rechtlichen und finanziellen Rahmenbedingungen gelten?

Ein Reinigungsvertrag ist in der Regel ein Werkvertrag nach § 631 BGB. Geschuldet ist ein Erfolg, etwa ein sauberes Treppenhaus, nicht bloß Arbeitszeit. Das erleichtert die Mängelrüge, setzt aber ein klares Leistungsverzeichnis voraus. Wird nach Stunden abgerechnet, ähnelt der Vertrag einem Dienstvertrag. Dann sind Stundenzettel und Freigabe wichtig.

Für Betriebe der Gebäudereinigung gilt ein eigener Branchenmindestlohn. Er beträgt 2026 in der Lohngruppe 1 (Innen- und Unterhaltsreinigung) 15,00 Euro und in der Lohngruppe 6 (Glas- und Fassadenreinigung) 18,40 Euro je Stunde. Dieser Wert ist die Untergrenze der Personalkosten, jedes Angebot muss darüber liegen.

Privatkunden können Reinigung und Hausmeisterleistungen im Rahmen von § 35a EStG steuerlich geltend machen: 20 Prozent der Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen, höchstens 4.000 Euro im Jahr, für Handwerkerleistungen höchstens 1.200 Euro. Begünstigt sind nur die Arbeitskosten, Voraussetzung sind Rechnung und unbare Zahlung. Ob eine Leistung im Einzelfall begünstigt ist, klärt ein Steuerberater oder ein Lohnsteuerhilfeverein.

Gewerbliche Auftraggeber setzen Reinigungskosten als Betriebsausgaben an, Vermieter ordnen sie der Betriebskostenabrechnung zu. Wer Mitarbeiter im Haushalt beschäftigt, statt einen Betrieb zu beauftragen, wird selbst Arbeitgeber und muss Anmeldung, Abgaben und Versicherung erledigen. Das ist ein eigener Themenkomplex, den die Ratgeber zur Haushaltshilfe behandeln. Rechtsberatung im Einzelfall leistet diese Seite nicht, bei Vertragsfragen helfen Anwälte, Mietervereine und Eigentümerverbände.

Beispiel: Hausverwaltung beauftragt ein Leistungspaket

Beispiel (frei gewählt, zur Veranschaulichung): Eine Hausverwaltung betreut ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen, drei Etagen, Außenanlage und Müllplatz. Sie beauftragt vier Leistungen und ordnet sie der Betriebskostenabrechnung zu.

• Treppenhausreinigung einmal wöchentlich: Betriebskosten nach § 2 Nr. 9 BetrKV, umlagefähig.
• Gartenpflege und Pflege der Zuwege: Betriebskosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV, umlagefähig.
• Winterdienst auf Zuwegen und Gehweg: Kosten der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV, umlagefähig, sofern der Mietvertrag Betriebskosten umlegt.
• Reparatur eines defekten Türschließers: Instandsetzung, nicht umlagefähig nach § 1 Absatz 2 BetrKV.

Die Verwaltung trennt in der Rechnung des Dienstleisters Reinigung, Pflege und Reparatur. Nur so kann sie die Kosten sauber umlegen und bei einer Prüfung durch Mieter belegen. Das Ergebnis ist ein Vertrag mit getrennten Positionen, klarem Turnus und einer Dokumentation der Einsätze.

Checkliste vor der Beauftragung

• Leistung benennen: Unterhalts-, Grund-, Glas-, Bau- oder Sonderreinigung, Hausmeister, Winterdienst, Entrümpelung.
• Flächen und Mengen angeben: m², Etagen, Zahl der Fenster, Gehweglänge, Raumarten.
• Turnus festlegen und schriftlich im Leistungsverzeichnis fixieren.
• Besichtigung vereinbaren, bevor ein verbindliches Angebot erstellt wird.
• Preisbasis klären: Pauschale, Stundensatz oder Preis je m², jeweils netto oder brutto.
• Mindestlohn, Haftpflichtversicherung und Subunternehmer abfragen.
• Material, Geräte und Entsorgung: Wer stellt was, wer entsorgt?
• Kontrolle und Abnahme regeln: Wer prüft wann, wie wird gerügt?
• Kündigungsfristen und Vertragslaufzeit prüfen.
• Rechnung und Zahlung so gestalten, dass sie steuerlich oder in der Betriebskostenabrechnung nutzbar sind.

Häufige Fehler bei der Beauftragung

• Unklarer Leistungsumfang: „Büro reinigen“ ohne Raumliste führt zu Streit über Fensterbänke, Teeküche oder Müllplatz.
• Vermischte Positionen: Reinigung, Reparatur und Verwaltung auf einer Rechnung machen die Umlage angreifbar.
• Nur nach dem Preis entscheiden: Ein Angebot unter der Lohnuntergrenze kann nicht seriös kalkuliert sein.
• Keine Abnahme: Ohne dokumentierte Kontrolle fällt eine spätere Mängelrüge schwer.
• Winterdienst ohne Vertretungsregel: Fällt der Dienstleister aus, haftet im Zweifel der Verpflichtete weiter.
• Falsche Erwartung an die Sichtreinigung: Sie ersetzt weder Unterhalts- noch Grundreinigung.
• Zugang und Schlüssel nicht geregelt: Wer wann welches Objekt betreten darf, sollte schriftlich stehen, einschließlich Alarmanlage und Schlüsselübergabe.
• Entsorgung vergessen: Bei Entrümpelung und Bauendreinigung ist offen, wer den Abfall wohin bringt, wenn der Vertrag dazu schweigt.

Karriere: Welche Berufe stecken hinter den Leistungen?

Hinter diesen Leistungen stehen eigene Berufsbilder. Gebäudereiniger ist ein anerkannter Ausbildungsberuf mit dreijähriger Dauer. Darauf bauen Fortbildungen wie zum Gebäudereinigermeister auf, in der Praxis gibt es Positionen wie Vorarbeiter oder Objektleiter. Laut Bundesagentur für Arbeit arbeiten Gebäudereiniger auch in Betrieben für Desinfektion und Schädlingsbekämpfung sowie in Unternehmen für Industriereinigung. Wer ohne Ausbildung einsteigt, beginnt häufig in der Unterhaltsreinigung und kann sich über Weiterbildungen qualifizieren. Der Branchenmindestlohn gilt verbindlich für die ganze Branche und ist nach Tätigkeit gestaffelt: Wer Innen- und Unterhaltsreinigung ausführt, wird anders eingruppiert als jemand in der Glas- und Fassadenreinigung. Für Arbeitgeber heißt das, dass höher qualifizierte Leistungen auch höhere Stundensätze rechtfertigen. Für Bewerber lohnt sich der Blick auf die Lohngruppe im Arbeitsvertrag. Einen Überblick über Berufe, Tarifgruppen und Wege bieten die Ratgeber im Cluster Gehalt und Weiterbildung.