Unterhaltsreinigung: Leistungen, Raumarten und Intervalle im Überblick

Was ist Unterhaltsreinigung?

Unterhaltsreinigung bezeichnet Reinigungsarbeiten, die sich nach genau festgelegten Zeitabständen wiederholen. Sie hält den Zustand einer Fläche, sie stellt ihn nicht erst her. Das unterscheidet sie von der Grundreinigung. In Ausschreibungen und Verträgen werden Art, Umfang und Turnus im allgemeinen Leistungsverzeichnis und im Flächenverzeichnis hinterlegt.

Die Unterhaltsreinigung ist die häufigste Leistung in Büros, Praxen, Treppenhäusern, Schulen und Gewerbeobjekten. Auch Privatkunden nutzen sie, etwa als wöchentliche Haushaltsreinigung durch einen Betrieb. Rechtlich ist der Vertrag meist ein Werkvertrag nach § 631 BGB, bei dem ein vereinbarter Reinigungserfolg geschuldet wird. Eine präzise Leistungsbeschreibung entscheidet deshalb darüber, ob später eine Mängelrüge möglich ist.

Welche Leistungen gehören zur Unterhaltsreinigung?

Der Katalog hängt vom Objekt ab. Typische Bausteine sind:

• Böden saugen und feucht wischen, je nach Belag mit passendem Verfahren.
• Sanitärräume reinigen und desinfizierend behandeln, Verbrauchsmaterial auffüllen.
• Teeküchen und Sozialräume säubern, Geräte außen abwischen.
• Kontaktflächen wie Türgriffe, Lichtschalter und Handläufe abwischen.
• Schreibtische und Mobiliar abstauben oder feucht abwischen, sofern vereinbart.
• Abfallbehälter leeren und Müll zur Sammelstelle bringen.
• Spiegel, Glastüren und Innenglas im Eingangsbereich reinigen.
• Treppen, Aufzüge und Flure nach Plan reinigen.

Was nicht im Verzeichnis steht, ist nicht geschuldet. Häufige Streitpunkte sind Schreibtischoberflächen mit persönlichen Gegenständen, Heizkörper, Lampen, Fensterbänke und Innenfenster. Nennen Sie diese Positionen deshalb ausdrücklich oder schließen Sie sie aus.

Welche Raumarten und Intervalle sind üblich?

Feste Normintervalle für alle Objekte gibt es nicht. Der Turnus wird nach Nutzung, Besucherstrom und Hygieneanforderung vereinbart. Die Tabelle zeigt Beispiele für Vereinbarungen, keine Vorgaben und keine belegten Durchschnittswerte. Der Turnus steht im Leistungsverzeichnis.

Ein Plan staffelt den Turnus üblicherweise nach Nutzung: Sanitär und Küche häufig, Büros regelmäßig, selten genutzte Räume seltener. Die Intervalle für Büros behandelt der Ratgeber zur Büroreinigung genauer.

Wie unterscheiden sich Sicht-, Unterhalts- und Grundreinigung?

Die drei Begriffe werden häufig verwechselt, obwohl sie unterschiedliche Leistungen beschreiben.

Die Sichtreinigung umfasst nur Teilleistungen der Unterhaltsreinigung. Für die Grundreinigung rechnen Betriebe meist eigene Positionen, oft mit Spezialmaschinen und anderem Materialeinsatz. Sinnvoll ist sie etwa vor dem Aufbringen einer neuen Beschichtung, nach Umbauten oder bei starker Verschmutzung. Wie oft sie nötig ist, hängt von Alter, Beanspruchung und Nutzung der Flächen ab.

Was kostet Unterhaltsreinigung und was beeinflusst den Preis?

Konkrete Preise stehen im Ratgeber zu den Kosten der Unterhaltsreinigung. Hier die Einflussgrößen: Fläche, Intervall, Raumarten, Bodenbeläge, Hygieneanforderungen, Zugang außerhalb der Geschäftszeiten sowie Material und Geräte. Den größten Teil macht der Personaleinsatz aus. Für Betriebe der Gebäudereinigung gilt 2026 in der Lohngruppe 1 ein Branchenmindestlohn von 15,00 Euro je Stunde. Ein Angebot muss darüber liegen, sonst ist es nicht seriös kalkuliert.

Vergleichbar werden Angebote nur, wenn alle Anbieter dasselbe Leistungsverzeichnis bepreisen. Verlangen Sie deshalb eine Aufstellung nach Raumarten und Intervallen und fragen Sie, ob Pauschale, Stundensatz oder Preis je m² gilt.

Was gehört in ein Leistungsverzeichnis für die Unterhaltsreinigung?

Ein belastbares Leistungsverzeichnis spart Rückfragen und Streit. Es sollte mindestens enthalten:

• Objektangaben: Anschrift, Zugang, Schlüsselregelung, Alarmanlage, Reinigungszeiten.
• Flächenverzeichnis: Räume mit Raumart, Fläche in m² und Bodenbelag.
• Leistungsbeschreibung je Raumart: Tätigkeit, Verfahren, Turnus.
• Ausschlüsse: Was ausdrücklich nicht geschuldet ist, zum Beispiel Innenfenster oder Regalinhalte.
• Material: Wer stellt Reinigungsmittel, Handtuchpapier, Seife und Müllbeutel?
• Qualitätskontrolle: Prüfintervall, Beanstandungsverfahren, Nachbesserungsfrist.
• Vertragsdaten: Laufzeit, Kündigungsfrist, Vertretung bei Ausfall.

Hausverwaltungen, die mehrere Objekte betreuen, arbeiten oft mit einem Rahmenvertrag und objektbezogenen Anlagen. So bleibt der Vertragstext gleich, während Flächen und Turnus je Haus angepasst werden. Das erleichtert auch den Vergleich von Angeboten und die Zuordnung der Kosten in der Betriebskostenabrechnung.

Wie sichern Sie die Qualität ab?

Qualität lässt sich messen. Die Norm DIN EN 13549 (Ausgabe 2001) enthält Grundanforderungen und Empfehlungen für Qualitätsmesssysteme bei Reinigungsdienstleistungen. In der Praxis arbeiten Auftraggeber mit Kontrollrundgängen, Checklisten und schriftlicher Abnahme. Vereinbaren Sie im Vertrag, wer wann prüft, wie Mängel gemeldet werden und innerhalb welcher Frist nachgebessert wird. Nach § 635 BGB hat der Auftragnehmer bei Mängeln zunächst ein Recht auf Nacherfüllung.

• Reinigungsplan im Objekt auslegen, damit Einsätze nachvollziehbar sind.
• Einsatzzeiten dokumentieren, bei Stundenabrechnung mit Zeitnachweis.
• Regelmäßige Begehung mit dem Objektleiter des Dienstleisters.
• Mängel zeitnah in Textform melden.

Unterhaltsreinigung für Hausverwaltungen und Mieter

Die Unterhaltsreinigung ist auch für Privatkunden relevant, die einen Betrieb statt einer Einzelperson beauftragen. Der Betrieb stellt Personal, Vertretung und Haftpflichtschutz, was bei Ausfall oder Schäden entlastet. Für Hausverwaltungen kommt die Zuordnung zu den Betriebskosten hinzu.

In Mehrfamilienhäusern gehört die Treppenhausreinigung zur Unterhaltsreinigung. Die Kosten für die Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Aufzugskabine zählen nach § 2 Nr. 9 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht dazu. Trennen Sie diese Positionen schon im Dienstleistungsvertrag.