Reinigungsvertrag: Bausteine, Laufzeit und Kündigung

Welche Vertragsart liegt vor?

Entscheidend ist, was geschuldet wird. Verspricht die Firma einen Zustand („Büro ist werktäglich sauber“), liegt regelmäßig ein Werkvertrag vor. Das Oberlandesgericht Hamm hat einen Gebäudereinigungsvertrag mit Urteil vom 19. April 2024 (Az. 12 U 9/23) als regelmäßigen Werkvertrag eingeordnet. Ein Dienstvertrag kommt in Betracht, wenn nur Stunden ohne Ergebniskontrolle vereinbart sind. Mischformen sind möglich.

Die Einordnung wirkt auf Mängelrechte, Abnahme und Kündigung. Schreiben Sie deshalb in den Vertrag, was Sie wollen: Ergebnis und Qualitätsmaßstab oder Stundenkontingent.

Welche Bausteine gehören in den Vertrag?

Musterverträge und Empfehlungen können Branchenverbände wie der Bundesinnungsverband des Gebäudereiniger-Handwerks oder GEFMA anbieten, fragen Sie dort nach dem aktuellen Angebot. Prüfen Sie jedes Muster auf Ihren Fall und lassen Sie bei größeren Objekten rechtlich gegenlesen.

Laufzeit und Kündigungsfristen: Was ist üblich?

Eine gesetzliche Standardfrist für Reinigungsverträge gibt es nicht. Üblich sind befristete Verträge mit Verlängerung oder unbefristete Verträge mit Kündigungsfrist. Im Geschäftsverkehr werden Fristen von einigen Monaten vereinbart, genaue Werte unterscheiden sich stark. Eine Probezeit mit kurzer Frist in den ersten Monaten lässt sich vereinbaren. Bei vorformulierten Klauseln gelten die AGB-Grenzen der §§ 305 ff. BGB.

Beim Werkvertrag kann der Besteller nach § 648 BGB jederzeit kündigen, muss dann aber die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen zahlen. Ob eine feste Vertragslaufzeit dieses Recht einschränkt, hängt von der Vertragsgestaltung ab und sollte bei langen Laufzeiten rechtlich geprüft werden. Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist nach § 648a BGB und bei Dauerschuldverhältnissen nach § 314 BGB möglich, in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung oder Fristsetzung.

Gegenüber Verbrauchern, etwa bei der Reinigung einer Privatwohnung, begrenzt § 309 Nr. 9 BGB in vorformulierten Verträgen die Bindung auf höchstens zwei Jahre. Eine stillschweigende Verlängerung ist nur auf unbestimmte Zeit mit höchstens einem Monat Kündigungsfrist zulässig, und die Kündigungsfrist vor Ablauf der Laufzeit darf einen Monat nicht überschreiten.

Preisanpassung, Mindestlohn und Subunternehmer

Der Hauptkostenblock einer Reinigung sind Löhne. Der Branchenmindestlohn in der Innen- und Unterhaltsreinigung beträgt seit Januar 2026 15,00 Euro je Stunde, der zugrunde liegende Tarifvertrag hat aber eine Laufzeit von 24 Monaten seit Januar 2025, für 2027 ist hier kein Wert belegt. Verträge sollten deshalb regeln, ob und wie Lohnsteigerungen weitergegeben werden: automatisch nach Verordnung, nach Nachweis oder nur zum Jahreswechsel. Verlangen Sie bei Preiserhöhungen eine Aufstellung, damit Sie die Grundlage prüfen können.

Setzt der Auftragnehmer Subunternehmer ein, sollte der Vertrag Zustimmung, Nachweise zur Lohnzahlung und Freistellung vorsehen. Ein Unternehmer, der einen anderen Unternehmer mit Werk- oder Dienstleistungen beauftragt, haftet nach § 14 Arbeitnehmer-Entsendegesetz für das Mindestentgelt der Beschäftigten wie ein Bürge. Das ist ein Grund, Nachweise ernst zu nehmen.

Zahlungsziel, Verzug und Rechnungsstellung

Legen Sie fest, wann die Monatspauschale fällig ist und bis wann gezahlt werden muss. Ohne Vereinbarung gilt für Entgeltforderungen: Wer nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang der Rechnung zahlt, kommt spätestens in Verzug (§ 286 Abs. 3 BGB). Gegenüber Verbrauchern gilt das nur, wenn die Rechnung auf diese Folge hinweist. Zwischen Unternehmen beträgt der Verzugszins neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB), hinzu kommt eine Pauschale von 40 Euro (§ 288 Abs. 5 BGB). Besteht Streit über die Qualität, ist es sinnvoller, die Beanstandung schriftlich zu rügen und eine Frist zur Nachbesserung zu setzen, als die Rechnung kommentarlos zu kürzen.

Mängel: So gehen Sie vor

1. Mangel dokumentieren: Datum, Ort, Foto, Protokoll.
2. Schriftlich rügen und eine angemessene Frist zur Nachbesserung setzen.
3. Nach erfolglosem Fristablauf Minderung geltend machen oder, bei erheblichen Mängeln, weitere Rechte prüfen.
4. Wiederholte Mängel dokumentieren, um eine Kündigung aus wichtigem Grund abzusichern.

Ohne Fristsetzung kann eine Minderung scheitern. Das zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamm von 2024. Regeln Sie die Nachbesserungsfrist deshalb schon im Vertrag.

Abnahme im laufenden Vertrag

Auch ein Dauerauftrag kennt Abnahmen. Vereinbaren Sie, ob die Leistung monatlich anhand des Kontrollprotokolls abgenommen wird. Nach § 640 Abs. 2 BGB gilt ein Werk als abgenommen, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und Sie nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels widersprechen. Nehmen Sie ein Werk trotz bekannter Mängel ab, bleiben Ihre Rechte nach § 634 Nr. 1 bis 3 BGB nur erhalten, wenn Sie sich diese bei der Abnahme vorbehalten (§ 640 Abs. 3 BGB). Notieren Sie Mängel deshalb immer im Protokoll und behalten Sie sich die Rechte ausdrücklich vor. Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 BGB), die Nachbesserung können Sie aber trotzdem verlangen.

Typische Stolpersteine

• Lange Bindung ohne Probezeit: Vereinbaren Sie Probezeit und Sonderkündigungsrecht.
• Automatische Verlängerung: Notieren Sie Kündigungstermine, bevor sich der Vertrag verlängert.
• Preisgleitklauseln: Regeln Sie, wie Tariferhöhungen (Mindestlohn) weitergegeben werden.
• Subunternehmer: Verlangen Sie Zustimmung und Nachweise.
• Fehlende Versicherung: Bearbeitungsschäden an Böden und Möbeln decken nicht alle Policen ab.

Checkliste vor der Unterschrift

• Leistungsverzeichnis als Vertragsanlage beigefügt
• Qualitätsmaßstab und Kontrollrhythmus vereinbart
• Probezeit mit kurzer Kündigungsfrist geregelt
• Kündigungsfristen und Verlängerung klar benannt
• Nachbesserungsfrist bei Mängeln festgelegt
• Haftpflichtnachweis liegt vor, Bearbeitungsschäden eingeschlossen
• Preisanpassung bei Lohnerhöhungen geregelt
• Subunternehmer nur mit Zustimmung
• Schlüsselregelung und Verschwiegenheit festgelegt
• Ansprechpartner und Vertretung benannt

Bei größeren oder mehrjährigen Verträgen lohnt eine rechtliche Prüfung durch Fachanwalt oder Verbandsberatung.

Schlüssel, Verschwiegenheit und Datenschutz

Reinigungskräfte haben Zugang zu Räumen mit sensiblen Unterlagen. Regeln Sie Schlüsselausgabe und Verlustfolgen, Verschwiegenheit und den Umgang mit Zutrittsmedien. Bei Verlust eines Schlüssels kann ein Schloss- oder Schließanlagenwechsel teuer werden, eine Schlüsselversicherung der Firma ist deshalb sinnvoll. Klären Sie außerdem, ob Reinigungskräfte in Bereichen mit personenbezogenen Daten arbeiten, und dokumentieren Sie die Verpflichtung zur Vertraulichkeit.