Treppenhausreinigung: Wer putzt, wer zahlt, was ist umlagefähig?

Welche Kosten zählen zur Gebäudereinigung?

Nach § 2 Nr. 9 BetrKV gehören zu den Kosten der Gebäudereinigung die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Die Verordnung nennt Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und den Fahrkorb des Aufzugs. Dazu zählen Lohn der Reinigungskraft oder Rechnung der Reinigungsfirma und Reinigungsmittel.

Die Gartenpflege (Nr. 10) und der Winterdienst als Teil der Straßenreinigung (Nr. 8) sind getrennte Positionen. Die Kosten für den Hauswart sind eine eigene Position (Nr. 14). Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung oder Hausverwaltung sind nicht umlagefähig, und für Arbeiten, die der Hauswart selbst erledigt, dürfen keine Kosten nach Nr. 2 bis 10 und 16 zusätzlich angesetzt werden.

Wann darf der Vermieter die Kosten umlegen?

Betriebskosten kann der Vermieter nur umlegen, wenn Mieter und Vermieter das vereinbart haben (§ 556 Abs. 1 BGB). Üblich ist ein Verweis im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung oder eine Aufstellung der Positionen. Bei Altverträgen ohne Umlage kann der Vermieter die Kosten nicht einseitig einführen. Maßgeblich ist der Vertragswortlaut.

Die Verteilung richtet sich nach dem vereinbarten Schlüssel, sonst nach der Wohnfläche (§ 556a BGB). Die Abrechnung muss jährlich erfolgen. Der Vermieter muss zudem wirtschaftlich handeln: Die Kosten müssen in einem angemessenen Verhältnis zur Leistung stehen. Unüblich teure Stundensätze oder eine unnötig hohe Reinigungsfrequenz muss der Mieter nicht ohne Weiteres tragen.

Rechenbeispiel: Umlage nach Wohnfläche

Beispiel (frei erfunden): Ein Haus hat 600 m² Wohnfläche, die Reinigungsfirma berechnet im Abrechnungsjahr insgesamt 3.000 Euro. Ist nichts anderes vereinbart, gilt der Maßstab der Wohnfläche (§ 556a BGB). Eine Wohnung mit 60 m² trägt zehn Prozent und damit 300 Euro. Weist die Abrechnung einen deutlich höheren Betrag aus, sollten Sie nach Rechnung, Leistungsumfang und Verteilerschlüssel fragen. Prüfen Sie auch, ob eine Wohnung im Erdgeschoss ohne Treppennutzung nach dem Mietvertrag anders behandelt wird.

Reinigungspflicht des Mieters: Hausordnung und Reinigungsplan

Mieter schulden die Reinigung der Gemeinschaftsflächen nur, wenn das vertraglich geregelt ist. Eine Hausordnung oder ein Reinigungsplan bindet den Mieter nur, wenn er Bestandteil des Mietvertrags ist. Einseitig aufgestellte Pläne ohne vertragliche Grundlage sind keine Pflicht. Ist die Reinigung wirksam übertragen, muss der Mieter sie selbst erledigen oder auf eigene Kosten erledigen lassen, etwa bei Urlaub oder Krankheit.

Kommt ein Mieter einer wirksam übertragenen Pflicht nicht nach, kann der Vermieter ihn abmahnen. Ob er danach eine Firma beauftragen und die Kosten als Schadensersatz verlangen darf, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich bei Streit von einem Mieterverein, einem Haus-und-Grund-Verein oder einer Rechtsberatung unterstützen.

Eigene Reinigung oder Firma: Was geht nachträglich?

Der Deutsche Mieterbund und Mietervereine vertreten die Auffassung, dass eine nachträgliche Umstellung nur mit Zustimmung aller Betroffenen möglich ist. Im Zweifel hilft eine Beratung durch Mieterverein oder Haus-und-Grund-Verein.

Praxistipps für Vermieter und Verwalter

• Regeln Sie Reinigung und Umlage von Beginn an im Mietvertrag.
• Verwenden Sie einen Reinigungsplan mit Räumen und Turnus als Vertragsbestandteil.
• Holen Sie Vergleichsangebote ein und dokumentieren Sie die Wirtschaftlichkeit.
• Rechnen Sie Verwaltungs- und Reparaturanteile des Hausmeisters heraus.
• Führen Sie ein Leistungsnachweisblatt im Haus, damit Mieter Leistungen nachvollziehen können.

Für den Vertrag mit der Reinigungsfirma finden Sie Bausteine im Ratgeber zum Reinigungsvertrag, Turnus-Beispiele im Ratgeber zu Reinigungsintervallen.

Betriebskostenabrechnung: Fristen und Belegeinsicht

Der Vermieter muss die Betriebskosten jährlich abrechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumt er die Frist, kann er Nachforderungen in der Regel nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter hat seinerseits zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit, Einwendungen zu erheben.

• Prüfen Sie, ob die Position Gebäudereinigung getrennt von Hausmeister, Gartenpflege und Winterdienst ausgewiesen ist.
• Vergleichen Sie die Summe mit dem Vorjahr. Auffällige Sprünge sollten sich mit Rechnungen erklären lassen.
• Bitten Sie um Einsicht in Rechnungen und Verträge, wenn Zahlen unklar bleiben.
• Stimmt der Verteilerschlüssel mit dem Mietvertrag überein?

Eine Einzelfallprüfung gehört in die Hand eines Mietervereins oder einer Rechtsberatung. Dieser Ratgeber ersetzt sie nicht.

Vorauszahlungen anpassen

Betriebskostenvorauszahlungen müssen in angemessener Höhe vereinbart sein (§ 556 Abs. 2 BGB). Nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Steigen die Reinigungskosten, etwa weil eine Firma den Mieterdienst ersetzt, sollte der Vermieter die Vorauszahlung deshalb nach der nächsten Abrechnung anpassen, statt hohe Nachzahlungen entstehen zu lassen.

Welche Rechnungsposten wohin gehören

Beispiel für einen Reinigungsplan im Mehrfamilienhaus

Beispiel (frei erfunden): Ein Haus mit sechs Parteien nutzt einen Plan mit wöchentlicher Treppenhausreinigung, alle zwei Wochen Keller und Waschküche, Aufzug wöchentlich und Fenster im Treppenhaus zweimal im Jahr. Der Plan hängt aus, verweist auf die Hausordnung als Mietvertragsbestandteil und nennt Ansprechpartner. Wird die Firma beauftragt, entfällt die Reinigungspflicht der Mieter, und die Kosten erscheinen als eigene Position in der Betriebskostenabrechnung.