Kaution zurück: Frist, Einbehalt für Reinigung und was der BGH sagt

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 551 BGB die Höhe und die Anlage der Mietsicherheit, aber nicht den Zeitpunkt der Rückgabe. Die Rechtsprechung schließt diese Lücke. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Juli 2016 (VIII ZR 263/14) wird der Rückzahlungsanspruch fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, die er gegen die Kaution aufrechnen darf.

Wie lang diese Frist ist, hängt vom Einzelfall ab. Gerichte und Fachliteratur nennen häufig eine Spanne von drei bis sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses. Diese Zahl ist keine gesetzliche Vorgabe. Bei einer ordentlich geputzten Wohnung ohne Schäden ist eine kürzere Frist plausibel, bei Streit über Schäden oder offenen Nachzahlungen kann sie länger ausfallen.

Der Mieter hat Anspruch auf die Kaution samt Zinsen. Der Vermieter muss Barkautionen getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, die Erträge erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB).

Was darf der Vermieter für Reinigung einbehalten?

Einbehalten darf der Vermieter nur Beträge, die ihm tatsächlich zustehen. Bei Reinigungsmängeln heißt das: Die Wohnung muss bei der Rückgabe in einem Zustand sein, der nicht über normale Abnutzung hinausgeht. Ohne anderslautende Klausel im Mietvertrag schuldet der Mieter grundsätzlich die Rückgabe besenrein. Schmutz, der über normalen Gebrauch hinausgeht, etwa verkrustete Küchengeräte, Nikotinbeläge oder zurückgelassener Müll, kann ein Grund für Abzüge sein.

Der Vermieter sollte dem Mieter Mängel mitteilen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Erst wenn der Mieter die Frist verstreichen lässt, kann der Vermieter die Arbeiten selbst beauftragen und die Kosten verlangen. Pauschale Abzüge ohne Rechnung oder Kostenvoranschlag halten einer Überprüfung oft nicht stand.

Wie lange darf der Vermieter einen Teil der Kaution zurückhalten?

Noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen können ein Grund sein, einen angemessenen Teil der Kaution länger zu behalten. Der Vermieter hat nach § 556 Abs. 3 BGB zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit für die Abrechnung. Gerichte lassen deshalb zu, dass er einen Teil der Sicherheit zurückhält, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Der Betrag muss in einem vernünftigen Verhältnis zur erwarteten Nachzahlung stehen. Den übrigen Teil der Kaution muss der Vermieter zurückzahlen, sobald keine anderen Ansprüche mehr offen sind.

Für Mieter lohnt sich ein Blick in die letzten Abrechnungen: Lagen die Nachzahlungen in der Vergangenheit hoch oder gering? Mit diesem Argument lässt sich über die Höhe des Einbehalts verhandeln. Verlangen Sie die Abrechnung der Kaution schriftlich, mit Aufstellung der Posten und Belegen.

Ein Einbehalt darf nicht zur Dauerlösung werden. Sobald die Nebenkostenabrechnung vorliegt oder die Frist des Vermieters dafür abgelaufen ist, muss der Restbetrag samt Zinsen ausgezahlt werden. Zahlt der Vermieter dann nicht, kann der Mieter ihn in Verzug setzen und zusätzlich Verzugszinsen und Mahnkosten verlangen, soweit diese im Einzelfall anfallen.

Verjährung: Wann sind Ansprüche wegen Reinigungsmängeln erloschen?

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB). Die Frist beginnt, wenn der Vermieter die Wohnung zurückerhält. Rückerhalt bedeutet in der Regel Schlüsselübergabe und Möglichkeit, die Räume zu untersuchen. Ein Übergabeprotokoll mit Datum belegt den Beginn eindeutig.

Wichtig für Mieter: Die Verjährung betrifft die Durchsetzung von Ansprüchen des Vermieters. Hat er innerhalb der sechs Monate Schäden nicht geltend gemacht, kann er später meist keine Kosten mehr verlangen. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Verwendungen oder Wegnahme von Einrichtungen verjähren ebenfalls in sechs Monaten, hier beginnt die Frist mit Ende des Mietverhältnisses.

Die Verjährung hindert den Vermieter nicht daran, die Kaution wegen anderer, noch nicht verjährter Ansprüche zu verrechnen, zum Beispiel wegen offener Mieten oder Betriebskosten. Sie schützt aber vor späten Forderungen für Reinigung, Streichen oder Beschädigungen.

Schritt für Schritt: So holen Sie Ihre Kaution zurück

1. Übergabeprotokoll erstellen: Zustand, Zählerstände, Schlüssel, Mängel, Fotos. Beide Seiten unterschreiben.
2. Neue Anschrift mitteilen: Schriftlich, damit die Abrechnung ankommt.
3. Kontoverbindung nennen: Mit Aufforderung zur Abrechnung der Kaution und Zahlungsfrist.
4. Frist setzen: Nach etwa drei Monaten höflich erinnern, nach sechs Monaten eine letzte Frist setzen.
5. Abrechnung prüfen: Belege für jeden Abzug verlangen, Ansprüche mit Fotos aus dem Protokoll abgleichen.
6. Beratung nutzen: Mieterverein, Verbraucherzentrale oder Rechtsanwalt, wenn der Vermieter nicht reagiert.
7. Klage als letzter Schritt: Der Rückzahlungsanspruch selbst verjährt nach der regelmäßigen Frist von drei Jahren zum Jahresende.

Praxistipp: Fotografieren Sie jeden Raum am Übergabetag mit Datum, vor allem Küche, Bad, Fenster und Böden. Bewahren Sie Handwerker- und Reinigungsrechnungen aus der Mietzeit auf. Wer eine Endreinigung durch eine Firma beauftragt, sollte sich eine Rechnung mit Datum und Adresse ausstellen lassen, denn sie belegt den ordentlichen Zustand bei Rückgabe.

Die Angaben sind allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung. Bei Streit über Beträge oder Klauseln sollten Sie sich individuell beraten lassen.

Tipps für Vermieter und Hausverwaltungen

Vermieter und Hausverwaltungen vermeiden Streit mit einer sauberen Dokumentation. Dazu zählen ein Eingangs- und ein Ausgangsprotokoll mit Fotos, schriftliche Fristsetzung für Mängel, Belege für Ersatzvornahmen und eine nachvollziehbare Kautionsabrechnung. Rechnen Sie Reinigungskosten nur ab, wenn sie tatsächlich angefallen sind und auf Mängeln beruhen, die über normale Abnutzung hinausgehen.

• Verjährung nach § 548 BGB im Blick behalten, Mängel zeitnah rügen
• Rückbehalt für Betriebskosten dem Mieter erklären
• Teilrückzahlung erwägen, wenn nur ein begrenzter Betrag streitig ist
• Kautionskonten getrennt führen, Zinsen gutschreiben