Reinigung: Fristen und Pflichten im Überblick für Mieter, Vermieter und Betriebe

Welche Fristen gelten rund um Reinigung?

Wer eine Wohnung zurückgibt, eine Reinigungsfirma beauftragt, eine Haushaltshilfe beschäftigt oder eine Kita betreibt, stößt auf unterschiedliche Fristen. Sie stehen in verschiedenen Gesetzen und gelten für unterschiedliche Personen. Die folgende Tabelle bündelt die wichtigsten Werte. Sie ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, hilft aber bei der ersten Einordnung.

Ein Hinweis zur Lesart: Verjährung bedeutet nicht, dass ein Anspruch verschwindet, sondern dass die Gegenseite die Leistung verweigern darf. Kündigungsfristen dagegen entscheiden darüber, ob eine Beendigung überhaupt wirksam ist. Beide Arten von Fristen sollten Sie getrennt im Kalender führen, idealerweise mit einer Erinnerung zwei Wochen vor Ablauf. Für Unternehmen und Hausverwaltungen empfiehlt sich eine zentrale Fristenliste, in der jeder Vertrag mit Beginn, Laufzeit, Kündigungsfrist und Ansprechpartner steht.

Die Tabelle zeigt: Die meisten Fristen laufen ab einem klaren Ereignis, etwa der Rückgabe, der Abnahme oder dem Zugang der Kündigung. Wer dieses Datum schriftlich festhält, kann später jede Frist nachrechnen.

Kaution und Endreinigung: Was Mieter und Vermieter beachten müssen

Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen, berechnet ohne Betriebskostenpauschalen oder Vorauszahlungen. Mieter dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss Barkautionen getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB).

Für die Rückzahlung nennt das Gesetz keine feste Frist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Anspruch erst fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und der Vermieter keine Ansprüche mehr hat, die er mit der Kaution verrechnen darf (BGH, Urteil vom 20. Juli 2016, VIII ZR 263/14). Gerichte und Praxis gehen häufig von drei bis sechs Monaten aus. Diese Spanne stammt aus der Rechtsprechung der Instanzgerichte, nicht aus dem Gesetz. Stehen noch Betriebskostenabrechnungen aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil länger einbehalten.

Zur Reinigung: Ohne abweichende Vereinbarung schuldet der Mieter bei Auszug die Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand, also grundsätzlich besenrein, abgesehen von normalen Gebrauchsspuren. Ob eine Endreinigung durch eine Fachfirma verlangt werden darf, hängt vom Mietvertrag ab. Klauseln mit Pflicht zur Fachfirma sind oft angreifbar, hier lohnt der Blick in die Verbraucherzentrale oder zum Mieterverein.

Sehen Vermieter Reinigungsmängel, setzen sie dem Mieter in der Regel zunächst eine Frist zur Nachbesserung. Erst danach können Kosten für eine Ersatzreinigung von der Kaution abgezogen werden. Ersatzansprüche verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB). Wer als Mieter eine Abrechnung mit Reinigungsposten erhält, sollte nach Belegen fragen: Rechnung der Firma, Fotos, Übergabeprotokoll.

Mängelrüge und Verjährung bei Reinigungsleistungen

Beauftragen Sie eine Reinigungsfirma für eine abgegrenzte Leistung, etwa Grundreinigung, Fensterputzen oder Endreinigung, liegt meist ein Werkvertrag vor. Sie schulden die Vergütung, die Firma schuldet das Ergebnis, also saubere Flächen und nicht bloß Arbeitszeit. Wird stundenweise ohne festes Ergebnis abgerechnet, kann es sich eher um einen Dienstvertrag handeln. Die Abgrenzung entscheidet darüber, welche Rechte Sie bei Mängeln haben. Nach Fertigstellung steht die Abnahme an. Wegen unwesentlicher Mängel darf sie nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 BGB). Nehmen Sie ein Werk mit bekanntem Mangel ab, behalten Sie Ihre Rechte nur, wenn Sie sich diese bei der Abnahme vorbehalten (§ 640 Abs. 3 BGB).

Deshalb gilt: Mängel sofort beim Termin benennen, im Protokoll festhalten und fotografieren. Eine einheitliche gesetzliche Rügefrist für Privatkunden gibt es nicht. Wer aber lange wartet, riskiert Beweisprobleme. Auch Unternehmen sollten Reklamationen zeitnah schriftlich melden, weil Rahmenverträge oft eigene Meldefristen enthalten.

Mängelansprüche, etwa Nacherfüllung, Minderung oder Schadensersatz, verjähren bei Werken zur Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache nach zwei Jahren, gerechnet ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB). Ob Reinigung in diese Gruppe fällt, wird im Einzelfall beurteilt. Bei Arglist gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren. Der Unternehmer entscheidet, ob er den Mangel beseitigt oder neu leistet, und trägt die dafür nötigen Kosten (§ 635 BGB). Details finden Sie im eigenen Ratgeber zur Mängelrüge bei Reinigung.

Kündigung: Reinigungsvertrag, Haushaltshilfe und Wohnung

Jede Zielgruppe hat eigene Kündigungsfristen. Die folgende Tabelle zeigt typische Konstellationen.

Für den Werkvertrag vermutet das Gesetz, dass dem Unternehmer bei freier Kündigung fünf Prozent der Vergütung für den noch nicht erbrachten Teil zustehen (§ 648 BGB). Bei laufenden Dienstleistungen wie der Unterhaltsreinigung kommt es auf den Vertrag an. Achten Sie auf automatische Verlängerungen und auf Fristen zur Kündigung vor Laufzeitende.

Gewerbliche Auftraggeber sollten außerdem prüfen, ob der Vertrag Mindestumsätze, Preisgleitklauseln oder Sonderkündigungsrechte bei schlechter Leistung enthält. Wer den Anbieter wechselt, muss zudem klären, ob Beschäftigte der bisherigen Firma übernommen werden. Das Thema Betriebsübergang wird in den Ratgebern zur Fremdvergabe vertieft. Prüfen Sie außerdem, ob Preisanpassungen, Sonderleistungen und Zuschläge schriftlich vereinbart sind, damit spätere Abrechnungen nachvollziehbar bleiben. Für Haushaltshilfen im Minijob gilt: Die Kündigung bedarf der Schriftform, die Frist richtet sich nach dem Arbeitsvertrag und dem Gesetz.

Räumpflicht und Winterdienst: Wer muss wann räumen?

Die Pflicht zum Räumen und Streuen ergibt sich meist aus einer Satzung der Gemeinde. Sie legt fest, welche Gehwege betroffen sind und zu welchen Uhrzeiten gearbeitet werden muss. Die Zeiten unterscheiden sich von Stadt zu Stadt, deshalb gibt es keine bundesweit einheitliche Frist. Im Zweifel hilft die Satzung Ihrer Kommune.

Eigentümer können die Pflicht per Mietvertrag oder Hausordnung auf Mieter übertragen oder einen Winterdienst beauftragen. Die Verantwortung für die Kontrolle bleibt beim Eigentümer oder der Hausverwaltung. Fehlt ein sauberer Nachweis über Einsatzzeiten, wird es bei Unfällen schwierig. Hausverwaltungen sollten Einsatzprotokolle verlangen und Wetterdaten sichern.

Wer einen Winterdienst beauftragt, sollte im Vertrag klären, ab welcher Wetterlage der Einsatz beginnt, wie oft kontrolliert wird und wer bei Ausfall haftet. Ein Dienstleister entlastet den Eigentümer im Alltag, entbindet ihn aber nicht von der Pflicht, den Dienstleister auszuwählen und zu überwachen. Mieter, die per Hausordnung räumen sollen, brauchen eine klare Regelung für Urlaub und Krankheit, sonst bleibt die Pflicht in der Praxis ungeklärt. Ausführliche Informationen zu Leistungen und Verträgen finden Sie in den Ratgebern zum Winterdienst.

Hygiene und Belehrung: Fristen in Betrieben und Einrichtungen

Kitas, Schulen, Heime und Ferienlager sind Gemeinschaftseinrichtungen nach § 33 IfSG. Sie müssen nach § 36 Abs. 1 IfSG Hygienepläne mit innerbetrieblichen Verfahrensweisen zur Infektionshygiene erstellen. Das Gesundheitsamt überwacht dies. Wer im Lebensmittelbereich arbeitet, benötigt vor Aufnahme der Tätigkeit eine Bescheinigung des Gesundheitsamts, die nicht älter als drei Monate sein darf. Danach belehrt der Arbeitgeber alle zwei Jahre und dokumentiert die Teilnahme (§ 43 IfSG).

Größere Warmwasseranlagen mit Duschen, etwa in Fitnessstudios, unterliegen der Trinkwasserverordnung (Speicher über 400 Liter oder mehr als 3 Liter in einer Leitung). Bei gewerblicher, nicht öffentlicher Abgabe ist alle drei Jahre auf Legionellen zu untersuchen, sonst mindestens jährlich, sofern das Gesundheitsamt keine längere Frist festlegt (§ 31 TrinkwV). Die Einzelheiten stehen in den Ratgebern zu Kita und Schule, zur Gastronomie und zum Fitnessstudio.

Reinigungspläne und Vorlagen: Was gehört hinein?

Ein Reinigungsplan macht Fristen sichtbar. Er legt fest, wer was wann reinigt und wie der Nachweis aussieht. Für Privathaushalte genügt eine Wochenliste. Hausverwaltungen hängen einen Treppenhausplan aus, Betriebe arbeiten mit Leistungsverzeichnis und Abzeichnung.

• Bereich: Treppen, Flure, Küche, Sanitär, Geräte, Außenbereich
• Tätigkeit: Kehren, feucht wischen, desinfizieren, Glas, Abfall
• Turnus: täglich, wöchentlich, vierzehntägig, monatlich, nach Bedarf
• Verantwortlich: Mieter, Reinigungskraft, Firma, Hausmeister
• Nachweis: Datum, Kürzel, Unterschrift, Fotos bei Abweichung

Konkrete Vorlagen zum Ausfüllen finden Sie im Ratgeber zum Reinigungsplan für das Treppenhaus und im Ratgeber zum Reinigungsplan in der Gastronomie.

Beispiel: Auszug zum 30. Juni mit Kaution und Reinigung

Beispiel (frei gewählte Annahmen, keine Preisangabe): Ein Mieter zieht zum 30. Juni aus und übergibt die Wohnung mit Protokoll. Die Kaution beträgt drei Monatsmieten. Der Vermieter bemängelt Küche und Bad.

1. 30. Juni: Rückgabe mit Protokoll. Die sechsmonatige Frist für Ersatzansprüche endet mit Ablauf des 30. Dezember desselben Jahres (§ 188 Abs. 2 BGB).
2. Bis Anfang Juli: Der Mieter erhält eine Mängelliste und eine Frist zur Nachbesserung, etwa zwei Wochen.
3. Nach Fristablauf: Der Vermieter beauftragt eine Firma und stellt die Rechnung zur Verrechnung mit der Kaution ein.
4. Bis zum Herbst: Nach der Prüffrist erfolgt die Abrechnung der Kaution. Eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung kann ein Teilstück zurückhalten.
5. Bis 31. Dezember des Folgejahres: Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr vorlegen.

Die genauen Daten hängen von Rückgabe, Abrechnungszeitraum und Vertrag ab. Der Ablauf zeigt, warum ein Übergabeprotokoll mit Datum die wichtigste Unterlage ist.

Fristen für Hausverwaltungen: Treppenhaus, Abrechnung, Nachweise

Hausverwaltungen bündeln mehrere Fristenwelten. Die Reinigung der Gemeinschaftsflächen zählt zu den Betriebskosten: Nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung gehören die Kosten der Säuberung von Zugängen, Fluren, Treppen, Kellern, Bodenräumen, Waschküchen und Aufzugskabinen dazu. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung laufen unter Nr. 8. Damit die Umlage vor Gericht und in der Prüfung durch die Mieter hält, brauchen Verwalter Verträge, Leistungsnachweise und Rechnungen, die dem Abrechnungsjahr eindeutig zugeordnet sind.

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Verspätete Abrechnungen schließen Nachforderungen in der Regel aus, Guthaben bleiben bestehen. Ein sauber geführter Reinigungsplan mit Abzeichnung und die Rechnungen der beauftragten Firma sind die wichtigsten Belege, wenn Mieter Einsicht verlangen.

• Reinigungsverträge mit Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist in einer Fristenliste führen
• Leistungsverzeichnis und Turnus für Treppenhaus, Keller und Aufzug schriftlich festlegen
• Winterdienst: Einsatzprotokolle mit Datum und Uhrzeit sichern
• Abrechnung der Betriebskosten rechtzeitig vor Ablauf der Zwölfmonatsfrist erstellen
• Rückgabeprotokolle bei Auszug aufbewahren, solange Ansprüche verjähren können

Checkliste: Fristen im Griff behalten

• Datum von Übergabe, Abnahme oder Kündigungszugang schriftlich festhalten
• Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen und von beiden Seiten unterschreiben lassen
• Mängel bei Abnahme sofort benennen und Rechte vorbehalten
• Fristen im Kalender eintragen: 6 Monate Vermieter, 2 Jahre Werkmängel, Kündigungsfristen
• Rahmenverträge auf Verlängerung und Kündigungsfrist prüfen
• Hygienepläne und Belehrungen mit Datum dokumentieren
• Satzung der Gemeinde zum Winterdienst heraussuchen
• Bei Streit Verbraucherzentrale, Mieterverein oder Anwalt einschalten

Häufige Fehler bei Reinigungsfristen

• Kein Protokoll: Ohne Übergabeprotokoll wird jede Frist zur Beweisfrage.
• Mängel zu spät melden: Wer erst nach Wochen reklamiert, muss beweisen, dass der Mangel schon bei der Abnahme vorlag.
• Rechte nicht vorbehalten: Wer ein Werk mit bekanntem Mangel abnimmt, verliert Ansprüche, wenn er sie nicht vorbehält.
• Kaution zu früh erwartet: Eine feste Zahlungsfrist gibt es nicht, aber ein dauerhaftes Zurückhalten ohne Grund ist ebenfalls unzulässig.
• Kündigung per einfacher Nachricht: Arbeits- und Mietverhältnisse verlangen die vorgeschriebene Form, Wohnraumkündigungen die Schriftform mit Unterschrift.
• Satzung ignoriert: Räumzeiten sind örtlich geregelt, nicht im Mietvertrag.
• Hygieneplan ohne Datum: Behörden verlangen aktuelle Unterlagen, nicht Vorlagen aus dem Schrank.

Zielgruppen: Wer sollte welche Fristen kennen?

Privatkunden brauchen vor allem Kaution, Mängelrüge und Kündigung der Haushaltshilfe. Unternehmen achten auf Rahmenvertrag, Abnahmeprotokoll, Belehrung und Hygieneplan. Hausverwaltungen verwalten Winterdienst, Treppenhausreinigung und Betriebskostenabrechnung. Wer als Gebäudereiniger arbeitet oder sich ausbilden lassen will, sollte Probezeit, Kündigungsfristen im Arbeitsvertrag und Pflichtbelehrungen kennen. Verzeichnisse und Ratgeber helfen bei der Orientierung, ersetzen aber keine individuelle Beratung.

Karriereinteressierte sollten wissen, dass die Ausbildung zum Gebäudereiniger mit einer Probezeit von ein bis vier Monaten beginnt. In dieser Zeit kann das Verhältnis ohne Einhaltung einer Frist und ohne Angabe von Gründen beendet werden. Danach ist eine Kündigung durch den Betrieb nur noch aus wichtigem Grund möglich, Auszubildende können mit vier Wochen Frist kündigen, wenn sie die Ausbildung aufgeben oder in einen anderen Beruf wechseln wollen (§ 22 Abs. 2 BBiG). Wer in Küchen, Kantinen oder Lebensmittelbetrieben reinigt, benötigt zusätzlich die Belehrung nach dem Infektionsschutzgesetz, die der Arbeitgeber alle zwei Jahre wiederholt.